Uchwała Nr XIV/153/2015
Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim

z dnia 22 grudnia 2015 r.

w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy –  Miasta Stargard  Szczeciński na lata 2016 – 2021

 Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z  2014 r. poz. 150 oraz z 2015 r. poz. 1322 i 1777) uchwala się, co następuje:

Rozdział 1.

 Postanowienia ogólne

§ 1. 1. Uchwała dotyczy gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Stargard Szczeciński w latach 2016 – 2021 oraz współpracy ze Stargardzkim Towarzystwem Budownictwa Społecznego Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w takim zakresie, jaki współpraca ta ma związek  z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem miasta Stargard Szczeciński.

2.  Ilekroć w uchwale jest mowa o:

1)  Mieście – należy przez to rozumieć Gminę – Miasto Stargard Szczeciński;

2)  Prezydencie Miasta – należy przez to rozumieć Prezydenta Miasta Stargard Szczeciński;

3)  stargardzkiej wspólnocie samorządowej – należy przez to rozumieć ogół mieszkańców miasta Stargard Szczeciński;

4)  ustawie – należy przez to rozumieć ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 oraz   z 2015 r. poz. 1322 i 1777);

5)  mieszkaniowym zasobie miasta – należy przez to rozumieć zasób w rozumieniu ustawy;

6)  budynku – należy przez to rozumieć budynek mieszkalny wykorzystywany w całości lub w części do celów mieszkaniowych;

7)  lokalu – należy przez to rozumieć lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy;

8)  lokalu socjalnym – należy przez to rozumieć lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy;

9)  pomieszczeniu tymczasowym – należy przez to rozumieć pomieszczenie tymczasowe w rozumieniu ustawy;

10)  lokalu zamiennym – należy przez to rozumieć lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy;

11)  lokalu docelowym – należy przez to rozumieć lokal mieszkalny wynajmowany na czas nieoznaczony;

12)  samodzielnym lokalu – należy przez to rozumieć lokal mieszkalny, który spełnia wymagania określone w ustawie;

13)  powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię użytkową, o której mowa  w ustawie;

14)  wartości odtworzeniowej lokalu – należy przez to rozumieć wartość odtworzeniową, o której mowa  w ustawie;

15)  wartości użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć jego stan techniczny, stopień wyposażenia  w instalacje i urządzenia oraz położenie lokalu w budynku;

16)  wynajmującym – należy przez to rozumieć Stargardzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, któremu Prezydent Miasta Stargard Szczeciński powierzył w drodze umowy wykonywanie obowiązków wynajmującego określonych w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie a  także dyrektorów (kierowników) jednostek organizacyjnych Miasta w stosunku do lokali mieszkalnych położonych w budynkach tych jednostek;

17)  Biurze Przydziału i Zamiany Mieszkań – należy przez to rozumieć jednostkę organizacyjną Stargardzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzoną do wykonywania usług mieszkaniowych na rzecz i w imieniu Miasta, a zwłaszcza do rozpatrywania i załatwiania wniosków w sprawach o nawiązanie stosunku prawnego do lokalu lub  o rozwiązywanie umów najmu, gospodarowania zasobem lokali socjalnych, tworzenia list i wykazów osób uprawnionych do przydziału lokali socjalnych, zamiennych i docelowych oraz ich realizacji na zasadach określonych w uchwale Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim, podjętej na podstawie ustawy oraz innych usług mieszkaniowych związanych z najmem określonych w umowie Miasta ze Stargardzkim Towarzystwem Budownictwa Społecznego Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością;

18)  wspólnocie mieszkaniowej – należy przez to rozumieć ogół właścicieli, których lokale wchodzą  w skład określonej nieruchomości;

19)  nieruchomości wspólnej – należy przez to rozumieć nieruchomość wspólną, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892). W szczególności nieruchomość wspólną stanowią klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie, a także urządzenia wykorzystywane przez wszystkich mieszkańców, czyli windy, instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne oraz niektóre ich fragmenty znajdujące się w mieszkaniach, a także pomieszczenia użytkowe i mieszkania powstałe z części wspólnej i inne elementy nieruchomości określone w uchwale właścicieli;

20)  dużej wspólnocie – należy przez to rozumieć wspólnotę mieszkaniową, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących nadal  do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem;

21)  małej wspólnocie – należy przez to rozumieć wspólnotę mieszkaniową, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących nadal  do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem;

22)  udziale w nieruchomości wspólnej – należy przez to rozumieć udział, o którym mowa w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r.  poz. 1892);

23)  remoncie bieżącym – należy przez to rozumieć prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego w obiekcie budowlanym;

24)  remoncie modernizacyjnym – należy przez to rozumieć prace polegające na unowocześnieniu obiektu budowlanego, które podnoszą jego wartość użytkową;

25)  Stargardzkim TBS – należy przez to rozumieć Stargardzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.             

§ 2. 1. Miasto zgodnie z art. 4 ust. 2 i ust. 2a ustawy zapewnia lokale socjalne i zamienne oraz pomieszczenia tymczasowe na zasadach w niej ustalonych oraz zaspokaja potrzeby mieszkaniowe osób o niskich dochodach w sposób opisany w uchwale Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim, określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta, podjętej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy.             

2.  Zadania, o których mowa w ust. 1 Miasto wykonuje:

1)  w zakresie dostarczania lokali socjalnych osobom uprawnionym – na bazie własnego zasobu mieszkaniowego;

2)  w zakresie dostarczania lokali zamiennych – na bazie własnego zasobu mieszkaniowego, na bazie wynajętych lokali mieszkalnych w Stargardzkim TBS, a także poprzez wynajem lokali mieszkalnych od innych właścicieli;

3)  w zakresie dostarczania lokali mieszkalnych docelowych osobom o niskich dochodach – poprzez wynajem lokali mieszkalnych w Stargardzkim TBS, na bazie własnego zasobu mieszkaniowego lub poprzez wynajem lokali w zasobach innych właścicieli w celu dalszego podnajmowania tych lokali osobom uprawnionym oczekującym na przydział mieszkania umieszczonym na prawomocnych listach lub wykazach sporządzonych zgodnie z uchwałą, o której mowa w ust. 1 albo oczekującym na zamianę zajmowanego lokalu na inny lokal w zasobach Miasta;

4)  w zakresie dostarczania pomieszczeń tymczasowych osobom uprawnionym – poprzez wynajem pomieszczeń od innych podmiotów oraz na bazie własnych nieruchomości.

3.  Zasady i warunki wynajmowania i podnajmowania lokali mieszkalnych socjalnych, zamiennych i docelowych, warunki zamiany mieszkań, kryteria uprawniające do przydziału tych lokali oraz zasady  i warunki wynajmowania i podnajmowania pomieszczeń tymczasowych określa Rada Miejska  w Stargardzie Szczecińskim w uchwale, o której mowa w ust. 1.

Rozdział 2.

 Cele i zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta

§ 3. 1. Celami uchwalenia zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta są w szczególności:

1)  dążenie do racjonalnego wykorzystania lokali mieszkalnych tworzących mieszkaniowy zasób miasta, umożliwiającego zwiększenie skali zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach – poprzez propagowanie zamian lokali większych na mniejsze albo o niższym czynszu pozwalające dobrać lokal do potrzeb mieszkaniowych i kondycji finansowej osób i rodzin, a także zamian umożliwiających poprawę warunków mieszkaniowych;

2)  określenie kierunków poszerzania wielkości mieszkaniowego zasobu miasta, w tym w szczególności poprzez pozyskiwanie lokali na wynajem od innych właścicieli;

3)  określenie kierunków poszerzania bazy lokali socjalnych;

4)  określenie zasad polityki czynszowej pozwalającej na ustalanie wysokości stawek czynszu najmu, uwzględniających z jednej strony koszty utrzymania mieszkaniowego zasobu miasta,  a w szczególności pokrycie kosztów zarządzania tym zasobem, a z drugiej możliwości finansowe najemców lokali, poprzez określenie możliwości obniżania stawek czynszu w stosunku do osób  o najniższych dochodach;

5)  uzyskanie informacji o stanie technicznym budynków i lokali tworzących mieszkaniowy zasób miasta;

6)  określenie potrzeb i priorytetów remontowych;

7)  określenie priorytetów w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta;

8)  określenie zasad realizacji przez Stargardzki TBS działań Miasta, w zakresie pozyskiwania mieszkań na wynajem, przeprowadzania remontów budynków i lokali tworzących mieszkaniowy zasób miasta, a także rewitalizacji obszarów zdegradowanych wynikającej z planu rewitalizacji starej zabudowy miasta i wieloletnią prognozą finansową, lokalnego programu rewitalizacji, uchwalonych przez Radę Miejską w Stargardzie Szczecińskim;

9)  określenie wielkości nakładów na pokrycie kosztów zarządzania zasobem mieszkaniowym miasta  i na remonty budynków i lokali pozwalających na utrzymanie zasobu mieszkaniowego w stanie nie pogorszonym, na inwestycje mieszkaniowe oraz określenie źródeł ich finansowania;

10)  określenie sposobu zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta;

11)  określenie innych działań zmierzających do poprawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta.

2.  Zadania wynikające z celów, o których mowa w ust. 1 będą wykonywane w szczególności:

1)  na bazie własnego zasobu mieszkaniowego;

2)  poprzez  nakłady na partycypację w kosztach budowy mieszkań na wynajem, a także w miarę potrzeby przekazywanie w formie aportu gruntów pod budownictwo wielorodzinne realizowane przez Stargardzkie TBS;

3)  poprzez wynajem lokali mieszkalnych i pomieszczeń tymczasowych w zasobach innych właścicieli, w celu dalszego podnajmu tych lokali osobom uprawnionym;

4)  poprzez kierowanie odpowiednich do możliwości finansowych Miasta środków na pokrycie nakładów na remonty budynków i lokali oraz na inwestycje mieszkaniowe oraz wykorzystanie możliwości Stargardzkiego TBS w pozyskiwaniu środków zewnętrznych;

5)  poprzez dążenie do osiągnięcia wpływów z czynszów z tytułu najmu i podnajmu lokali mieszkalnych w wysokości zapewniającej jak najwyższy poziom refinansowania kosztów zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta.

§ 4. 1. W obecnym okresie i w przyszłości, mieszkaniowy zasób miasta ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków stargardzkiej wspólnoty samorządowej, to jest:

1)  osób, z którymi przed dniem wejścia w życie niniejszej uchwały zawarte zostały na czas nieoznaczony umowy najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu miasta oraz osób, które na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego wstąpiły w stosunek najmu po śmierci najemcy albo została z nimi zawarta umowa najmu na podstawie przepisów uchwały Rady Miejskiej w Stargardzie  określającej zasady wynajmowania lokali mieszkalnych, o której mowa w § 2 ust. 1;

2)  osób, którym Miasto zgodnie z przepisami obowiązane jest dostarczyć lokal zamienny;

3)  osób, którym Miasto obowiązane jest dostarczyć lokal socjalny na mocy wyroku sądu orzekającego eksmisję z prawem do lokalu socjalnego;

4)  osób, które utraciły lokal wskutek klęski żywiołowej lub innych zdarzeń losowych;

5)  osób o niskich dochodach, które znajdują się w trudnych warunkach mieszkaniowych lub przebywają w lokalach nie nadających się do zamieszkania ze względu na stan techniczny;

6)  osób, które wyrażą wolę wynajęcia lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2, w szczególności na prowadzenie rodzinnych domów pomocy.

2.  W mieszkaniach wynajmowanych przez Miasto w zasobach Stargardzkiego TBS, a także od innych właścicieli w celu dalszego podnajmowania tych lokali osobom uprawnionym do otrzymania mieszkania w zasobach miasta powinna obowiązywać zasada, że umowa najmu z właścicielem lokalu mieszkalnego zostaje zawarta na czas nieoznaczony.

Rozdział 3.

 Zasady tworzenia i gospodarowania zasobem lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych

§ 5.  1 . Miasto tworzy:

1)  zasób lokali socjalnych na bazie własnego zasobu mieszkaniowego poprzez przekwalifikowanie lokali mieszkalnych;

2)  zasób pomieszczeń tymczasowych, które będzie przeznaczać dla osób, o których mowa w art. 25c ustawy:

a)  poprzez wynajem pomieszczeń od innych właścicieli,

b)  na bazie własnych nieruchomości.

2.  Z mieszkaniowego zasobu miasta położonego w budynkach mieszkalnych stanowiących  w całości własność Miasta wydziela się około 109 budynków z ok. 582 lokalami mieszkalnymi  o powierzchni użytkowej ok. 27 155 m2, jako zasób niezbywalny. Lokale mieszkalne w tych budynkach uwolnione lub pozyskane w drodze zamiany mogą być przeznaczane do wynajmu jako lokale socjalne lub pomieszczenia tymczasowe.

3.  Wykaz budynków stanowiących w całości własność Miasta, które podlegać będą wyłączeniu jako zasób niezbywalny uchwala Rada Miejska w Stargardzie Szczecińskim.

4.  W mieszkaniowym zasobie miasta mogą być również przeznaczane na wynajem jako lokale socjalne lub pomieszczenia tymczasowe, opróżnione lokale mieszkalne o obniżonym standardzie, położone w budynkach stanowiących w całości własność Miasta,  nie wydzielonych jako zasób niezbywalny.

5.  Lokale mieszkalne o obniżonym standardzie  zamieszkałe przez osoby bez tytułu prawnego,  w stosunku do których sąd wydał wyrok nakazujący ich opróżnienie, położone w budynkach stanowiących zasób niezbywalny, po uprzednim wyłączeniu uwolnionego pokoju lub pokoi  i przeprowadzeniu niezbędnych prac adaptacyjnych mogą zostać podzielone na odrębne lokale ze wspólną używalnością pomieszczeń pomocniczych – kuchni, łazienki, w.c., przedpokoju, a następnie przekwalifikowane na lokale socjalne lub pomieszczenia tymczasowe.

6.  Na lokale socjalne można przeznaczyć lokale położone w przebudowanych lub nowo wybudowanych domach socjalnych, a także inne pomieszczenia w budynkach stanowiących własność Miasta nadające się do zamieszkania, spełniające warunki jakim powinien odpowiadać lokal socjalny.

7.  W przypadku opróżnienia przez dotychczasowych najemców lokali docelowych w budynkach,  o których mowa w ust. 2 i 4, w związku z zamianą lokalu na lokal w budynku nowo wybudowanym, zrealizowanym przy wykorzystaniu środków finansowych z funduszu dopłat, w pierwszej kolejności należy rozważyć przeznaczenie ich na lokale socjalne.

8.  W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przeznaczenie lokalu docelowego na lokal socjalny w innych budynkach niż te, o których mowa w ust. 2, 4 i 6.

§ 6.  Decyzję o przeznaczeniu lokalu na wynajem jako lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe wydaje wynajmujący.

§ 7.  Umowy najmu lokali socjalnych są zawierane na czas oznaczony i mogą być przedłużane na następne okresy, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy (nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu, a dochód gospodarstwa domowego najemcy nie przekracza wysokości określonej w uchwale Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim, o której mowa w § 2 ust. 1) oraz nie zalega z opłatami z tytułu dotychczasowego użytkowania lokalu.

Rozdział 4.

 Prognoza wielkości, struktura oraz stan techniczny mieszkaniowego zasobu miasta

§ 8.  1 Prognoza wielkości mieszkaniowego zasobu miasta opracowana została na podstawie:

1)  wskaźników obrazujących sytuację mieszkaniową w Stargardzie na podstawie dostępnych danych statystycznych;

2)  liczby wniosków o wynajem lokali mieszkalnych składanych w latach 2012 – 2014, zakwalifikowanych do pozytywnego załatwienia oraz liczby gospodarstw domowych umieszczonych na prawomocnych listach utworzonych na podstawie przepisów określających zasady wynajmowania lokali mieszkalnych, uchwalonych przez Radę Miejską w Stargardzie Szczecińskim na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy, oczekujących na przydział mieszkania w 2015 roku;

3)  zobowiązań Miasta do dostarczenia lokali socjalnych osobom, którym sąd w wyroku nakazującym eksmisję orzekł o prawie otrzymania lokalu socjalnego;

4)  przewidywanych potrzeb na dostarczenie lokali zamiennych z przyczyn technicznych i urbanistycznych;

5)  liczby lokali mieszkalnych pozyskiwanych do zasiedlenia w latach 2012 – 2014 oraz przewidywanej podaży mieszkań do zasiedlenia w okresie obowiązywania niniejszej uchwały;

6)  wielkości mieszkaniowego zasobu miasta na 31 grudnia 2014 roku oraz zmian jakie nastąpiły w latach 2012 – 2014.

2.  Strukturę mieszkaniowego zasobu miasta opracowano uwzględniając wartość użytkową lokali mieszkalnych, z podziałem na lokale położone w budynkach wzniesionych przed 1945 rokiem i po tym roku.

3.  Stan techniczny i stopień zużycia budynków  został przedstawiony w oparciu o wyniki  z przeprowadzonych w 2014 roku przeglądów i kontroli okresowych stanu technicznego budynków mieszkalnych stanowiących w całości własność Miasta opracowane przez zarządcę mieszkaniowym zasobem miasta – Stargardzkie TBS na podstawie przepisów art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, ze zm.).

§ 9. 1. Według dostępnych danych statystycznych w roku 2013 Stargard  liczył 69 328 mieszkańców.

2.  W wymienionym w ust. 1 roku w mieście było 25 176 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 1 533 102 m2. W liczbie tej znajdują się 2 132 mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej 108 431 m2, które tworzą mieszkaniowy zasób miasta (8,2% ogółu mieszkań) oraz 687 mieszkań  o łącznej powierzchni użytkowej 33 055 m2, które wybudowało Stargardzkie TBS w okresie 16 lat swojego istnienia (2,7% ogółu mieszkań). Przeciętna powierzchnia użytkowa jednego mieszkania  w Stargardzie  wynosiła 60,9 m2, w mieszkaniowym zasobie miasta – 50,9 m2, w zasobach Stargardzkiego TBS 48,1 m2.

§ 10. 1. Na listach i wykazach osób uprawnionych do przydziału lokali z mieszkaniowego zasobu miasta w 2015 roku na przydział oczekiwały łącznie 582 gospodarstwa domowe, w tym:

1)  381 na lokale socjalne (129 gospodarstw domowych z listy osób uprawnionych do przydziału lokalu socjalnego i 252 gospodarstwa domowe, którym sąd w wyroku zasądzającym eksmisję orzekł  o prawie do otrzymania lokalu socjalnego od Miasta);

2)  11 na lokale zamienne;

3)  190 na lokale docelowe.

2.  Z tytułu uwolnień z powodu koniecznych wyburzeń ze względu na stan techniczny, ze względu na realizację remontów budynków mieszkalnych połączonych z modernizacją, ze względu na realizację programu rewitalizacji starej zabudowy mieszkaniowej, a także z innych przyczyn, o których mowa  w ustawie, Miasto zobowiązane jest zapewnić najemcom mieszkania zamienne. Szacunkowe potrzeby w tym zakresie przedstawiono w Tabeli Nr 1.

 Szacunkowe potrzeby na lokale zamienne w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 1

3.  Na podstawie umów o najem lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących zasób Stargardzkiego TBS oddawanych do eksploatacji w latach 2012 – 2014, a także na podstawie przedstawionych przez Zarząd Stargardzkiego TBS propozycji w zakresie możliwości wynajmu mieszkań w budynkach nowo wznoszonych w latach 2016 – 2021, jak też możliwości pozyskiwania  w zasobach Stargardzkiego TBS mieszkań na wynajem poprzez wykup partycypacji, liczbę lokali możliwych do pozyskania przez Miasto do zasiedlenia w okresie obowiązywania programu przedstawiono w Tabeli Nr 2.

 Planowany wynajem mieszkań w Stargardzkim TBS w latach 2016 - 2021

Tabela Nr 2

4.  Z założeń, o których mowa w ust. 3 oraz prognozy pozyskiwania lokali z mieszkaniowego zasobu miasta wynika, że Miasto w okresie obowiązywania programu będzie mogło dysponować od 85 do 120 mieszkaniami rocznie. Pokazuje to Tabela Nr 2a.

 Prognoza pozyskiwania lokali mieszkalnych na realizację zadań własnych

 w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 2a

5.  Biorąc pod uwagę w szczególności takie przesłanki jak:

1)  liczba składanych wniosków o przydział lokalu z uwzględnieniem zmieniających się kryteriów,  w szczególności dochodowych gospodarstw domowych oraz wnikliwej weryfikacji wniosków,

2)  liczba osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego na mocy wyroku o eksmisję,  z uwzględnieniem postępowań ugodowych z wierzycielami,

3)  liczba skreśleń gospodarstw domowych z list i wykazów oczekujących na lokal przy założeniu uszczelnienia procedury weryfikacji sytuacji tych gospodarstw,

4)  prognoza pozyskiwania lokali do zasiedlenia (Tab. Nr 2a),  przeciętne zapotrzebowanie roczne na mieszkania w latach 2016 – 2021 określono w Tabeli Nr 3.

 Przeciętne zapotrzebowanie roczne na mieszkania w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 3

§ 11. 1. Wg stanu na 31.12.2014 r. mieszkaniowy zasób miasta tworzy 2 070 lokali, które położone są w 137 budynkach mieszkalnych stanowiących w całości własność Miasta, 460 budynkach mieszkalnych, będących własnością wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta w częściach wspólnych i w gruncie przynależnym.

2.  Z ogólnej liczby lokali wykazanych w ust. 1:

1)  1 856 lokali wynajętych jest na czas nieoznaczony;

2)  214 lokali o łącznej powierzchni użytkowej 7 207,76 m2 zostało wyodrębnionych z przeznaczeniem do wynajmu jako lokale socjalne. W lokalach tych zamieszkują osoby, z którymi umowy najmu zawarte zostały na czas oznaczony, zwykle trzyletni;

3)  1 342 lokali, tj. 65% zasobu znajduje się w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

3.  Ze względu na stan techniczny, a w szczególności z powodu sprzedaży lokali wielkość mieszkaniowego zasobu miasta będzie systematycznie maleć. Zmiany tej wielkości na przestrzeni ostatnich trzech lat przedstawiono w  Tabeli Nr 4.

 Zmiany wielkości mieszkaniowego zasobu miasta w latach 2012 - 2014

Tabela Nr 4

 Liczba lokali mieszkalnych stanowiących własność Miasta w latach 2012 – 2014 malała średnio ok. 4 % rocznie (2% - w budynkach stanowiących w całości własność Miasta i 5% w budynkach wspólnot mieszkaniowych). Ubytek lokali mieszkalnych w omawianym okresie był spowodowany prawie wyłącznie sprzedażą mieszkań, a także rozbiórką budynków ze względu na zły stan techniczny.

§ 12.  1 Kierując się wytycznymi art. 7 ustawy dotyczącymi zasad ustalania stawek czynszu, lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu miasta podzielonona 4 podstawowe kategorie wartości użytkowej:

1)  do I kategorii wartości użytkowej zalicza się lokale mieszkalne samodzielne, położone w budynkach wzniesionych po roku 1980, a także położone w budynkach wzniesionych wcześniej, które w wyniku remontu zostały przebudowane i wyposażone w instalacje i urządzenia odpowiadające standardowi wyposażenia lokalu w budynku nowym, oddanym do użytku po roku 1980. Mogą mieć ciemne kuchnie (bez okien). Posiadają łazienki i w.c. w jednym lub w osobnym pomieszczeniu. Są wyposażone w podstawowe instalacje: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową oraz w instalacje centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody użytkowej, zasilane z sieci miejskiej lub z kotłowni lokalnej;

2)  do II kategorii wartości użytkowej zalicza się lokale mieszkalne samodzielne, położone  w budynkach wznoszonych w latach 1965 – 1980, a także położone w budynkach wzniesionych wcześniej, które w wyniku remontu  zostały przebudowane i wyposażone w instalacje  i urządzenia odpowiadające standardowi wyposażenia lokalu położonego w budynku oddanym do użytku w latach 1965 – 1980. Mogą mieć ciemne kuchnie (bez okien). Posiadają łazienki i w.c.  w jednym pomieszczeniu lub w osobnych pomieszczeniach. Zostały wyposażone w instalacje centralnego ogrzewania zasilane z sieci miejskiej, lub z kotłowni lokalnej. Nie posiadają instalacji ciepłej wody użytkowej zasilanej z sieci miejskiej, a jedynie elektryczne lub gazowe podgrzewacze wody użytkowej. Są wyposażone w podstawowe instalacje: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. Mogą posiadać instalacje na gaz z butli;

3)  do III kategorii wartości użytkowej zalicza się lokale mieszkalne samodzielne lub podzielone tytułami prawnymi do lokalu, położone w budynkach wzniesionych przed 1945 rokiem, a także  w okresie do 1964 roku. Mogą posiadać osobne lub do wspólnego użytku kuchnie, łazienki i w.c. w mieszkaniu, jak też łazienki i w.c. poza mieszkaniem do wyłącznego użytku najemcy. Posiadają przeważnie ogrzewanie piecowe. Mogą być wyposażone w ogrzewanie elektryczne akumulacyjne lub centralne ogrzewanie etażowe. Są wyposażone w elektryczne lub gazowe podgrzewacze wody użytkowej. Posiadają instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną  i gazową. Mogą posiadać instalacje na gaz z butli;

4)  do IV kategorii wartości użytkowej zalicza się lokale mieszkalne, położone w budynkach wzniesionych przed 1945 rokiem, usytuowane przeważnie na peryferiach miasta, a także położone w budynkach wzniesionych w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku, tzw. zastępczych. Posiadają osobne lub do wspólnego użytku kuchnie. Mogą być jednoizbowe. Są bez łazienek w lokalu oraz poza nim. Nie mają w.c. w mieszkaniu. Posiadają instalację elektryczną. Nie posiadają instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w mieszkaniu, lub tylko jednej  z nich w mieszkaniu z możliwością korzystania z wody lub kanalizacji poza mieszkaniem, lub tylko korzystania ze studni albo suchego ustępu.

2.  Kategorię E wartości użytkowej tworzą lokale mieszkalne samodzielne, położone w budynkach wzniesionych po 1995 roku, spełniających wymagania określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, ze zm.), a także lokale mieszkalne położone w budynkach wzniesionych wcześniej, które w wyniku remontu zostały przebudowane i wyposażone w instalacje i urządzenia odpowiadające standardowi wyposażenia lokali  w budynkach wzniesionych po 1995 roku. Mieszkania posiadają: kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, w.c. Posiadają instalacje centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody użytkowej zasilane z sieci miejskiej lub z kotłowni lokalnej, instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, domofonową  i teletechniczną. Mogą posiadać również instalację gazową.

3.  Do kategorii wartości użytkowej E zalicza się lokale mieszkalne wynajęte przez Miasto  w zasobach Stargardzkiego TBS.

4.  Lokale wynajmowane przez Miasto od innych właścicieli mogą być zaliczone do kategorii wartości użytkowej I – IV, jeżeli spełniają wymagania określone w ust.1 lub do kategorii wartości użytkowej E, jeżeli spełniają wymagania określone w ust. 2.

5.  W świetle przyjętego podziału lokali w sposób określony w ust. 1, strukturę mieszkaniowego zasobu miasta według stanu na 31 grudnia 2014 r. przedstawiono w Tabeli Nr 5.

 Struktura mieszkaniowego zasobu miasta według wartości użytkowej lokali

 mieszkalnych, stan na 31.12.2014 r.

Tabela Nr 5

 * różnica liczby lokali wykazanych wg tab.4 i 5 wynika z liczby wydanych decyzji o najmie w lokalachZ powyższej tabeli wynika, że Miasto dysponuje stosunkowo niewielką liczbą lokali mieszkalnych spełniających wymogi kategorii wartości użytkowej I i II w sumie 442 mieszkań co stanowi ok. 20% zasobu lokali mieszkalnych. Lokale III kategorii wartości użytkowej w ilości 1477 stanowią największą grupę mieszkań  i stanowią ok.68% zasobu lokali mieszkalnych. Niewielką grupę mieszkań, bo tylko 43 szt. – ok. 2% zasobu lokali mieszkalnych stanowią lokale o niskim stopniu wyposażenia w instalacje  i urządzenia, przeważnie położone na obrzeżach miasta – zaliczane do IV kategorii wartości użytkowej. Pozostałe 214 lokali – ok.10% zasobu to lokale wyodrębnione z mieszkaniowego zasobu miasta  z przeznaczeniem do wynajmu jako lokale socjalne.

§ 13. 1. Z uwzględnieniem ubytków mieszkań z tytułu planowanej sprzedaży, o której mowa  w Tabeli Nr 13 i planowanej rozbiórki budynków wyeksploatowanych, o których mowa w § 14 ust. 5 pkt 1, prognozowaną wielkość mieszkaniowego zasobu miasta w 2021 roku przedstawiono w Tabeli Nr 6.

 Prognoza wielkości mieszkaniowego zasobu miasta na 2021 r.

Tabela Nr 6

 * przyjęto, że w roku 2015 zostanie sprzedanych 90 lokali

2.  Z uwagi na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań zakłada się, że w okresie obowiązywania programu nastąpi sprzedaż 540 lokali mieszkalnych (90 w roku 2015 i łącznie 450  w latach 2016– 2021).

3.  Zgodnie z założeniem, o którym mowa  § 5 ust. 2  wydzielono ok. 582 lokali jako zasób niezbywalny – szacuje się, że w okresie obowiązywania programu z tej puli zostanie przekwalifikowanych co najmniej 50 mieszkań na lokale socjalne w zasobach III kategorii wartości użytkowej oraz pozostałe 21 mieszkań w zasobach IV kategorii wartości użytkowej. Wykonanie tego założenia zwiększy zasób mieszkań socjalnych o 71 lokali.

4.  Z uwzględnieniem założeń, o których mowa w ust. 1, 2 i 3 opracowano prognozę wielkości mieszkaniowego zasobu miasta w okresie obowiązywania programu – według kategorii wartości użytkowej lokali, którą przedstawiono w Tabeli Nr 6a oraz – według powierzchni użytkowej lokali, którą przedstawiono w Tabeli Nr 6b.

 Prognoza wielkości mieszkaniowego zasobu miasta wg kategorii wartości użytkowej

 lokali z uwzględnieniem ubytków z tytułu sprzedaży i wyburzeń wraz z

 przekwalifikowaniami na lokale socjalne w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 6a

 Prognoza wielkości powierzchni użytkowej lokali wymienionych  mającej wpływ

 na wysokość wpływów z opłat czynszowych w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 6b

Z obu ww. tabel wynika, że zasób mieszkaniowy miasta zmniejszy się docelowo o ok. 493 mieszkania,  a powierzchnia użytkowa o ok. 25 851 m2.

5.  Sytuacja przedstawiona w Tabeli Nr 6a nie zwalnia Miasta od realizacji nałożonego art. 4 ustawy obowiązku dostarczania lokali osobom o niskich dochodach. Miasto będzie obowiązane nadal podejmować stosowne do możliwości działania, aby spełniać to zadanie.

6.  Do 31 grudnia 2014 r. Miasto wynajęło od Stargardzkiego TBS na czas nieoznaczony 287 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 13 222,06 m2. Wynajem dalszych 150 mieszkań (łącznie w roku 2015 i w latach 2016 – 2021) o powierzchni użytkowej ok. 7 000 m2 (Tabela Nr 2) pozwoli Miastu sukcesywnie zaspokajać potrzeby najpilniejsze. Koszty wynajmu lokali mieszkalnych w zasobach Stargardzkiego TBS, poniesione  w roku 2014 oraz prognozę kosztów wynajmu lokali w roku 2015 i w okresie obowiązywania programu łącznie  z prognozą kosztów ewentualnego wynajmu pomieszczeń tymczasowych, o których mowa w § 10 ust. 2 przedstawiono w Tabeli Nr 6c.

 Orientacyjne koszty wynajmu lokali mieszkalnych i pomieszczeń tymczasowych

 w zasobach obcych w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 6c (w tys. zł)

 * czynsz najmu w latach 2016 – 2021 ustalono na podstawie przewidywanego wzrostu wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej oraz dwóch podwyżek czynszu: w 2016 i 2019 roku ** faktyczne koszty powinny wynikać z rzeczywistej powierzchni użytkowej wynajętych lokali  i aktualnej stawki czynszu oraz wg wynegocjowanego kosztu wynajmu pomieszczenia tymczasowego

§ 14. 1. Według danych ewidencyjnych na koniec grudnia 2014 roku, Miasto było właścicielem 137 oraz współwłaścicielem 460 budynków mieszkalnych, w których znajduje się łącznie 2070 lokale mieszkalne.

2.  Wg ewidencji budynków i lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta, spośród liczby budynków mieszkalnych, które pozostały Miastu do wyłącznej dyspozycji, 2 wybudowane przed 1900 rokiem, 119 przed 1945 rokiem, pozostałe 16 budynków wzniesionych zostało w latach 1946 – 1980. Dane dotyczące budynków i lokali stanowiących w całości własność Miasta z podziałem na okresy użytkowania przedstawiono w Tabeli Nr 7.

 Czasokres użytkowania budynków i lokali będących w całości własnością Miasta

Tabela Nr 7

3.  Stopień zużycia technicznego budynków tylko ze względu na okres eksploatacji dla 2 budynków przekracza 65%, dla 119 budynków oscyluje w granicach powyżej 45 do 55%, a dla pozostałych 16 budynków od 30 do 45%.

4.  W oparciu o materiały z przeglądów technicznych przeprowadzonych w 2015 roku przez zarządcę w budynkach stanowiących w całości własność Miasta, posługując się wzorem: w którym:

St - stopień zużycia technicznego budynków (w %),              Ai - udział elementu „i” w koszcie budowy domu (w %),                                                                                                                Si - stopień zużycia elementu „i” ustalony szacunkowo przez dokonującego oględziny budynku (w %),                            n  -  ilość budynków, w których zauważono zużycie elementu „i”,                                                                                                                                                                                                                                                                                        opracowano w Stargardzkim TBS ocenę stopnia zużycia technicznego poszczególnych elementów budynków, na podstawie której określony został łączny szacunkowy stopień zużycia budynków stanowiących własność Miasta. Dane przedstawiono w Tabeli Nr 8.                                                                     

 Szacunkowa ocena stanu technicznego elementów budynków mieszkalnych

 stanowiących własność Miasta na 31 grudnia 2014 r.

Tabela Nr 8

Dane zawarte w powyższej tabeli potwierdzają, że mieszkaniowy zasób miasta jest zasobem zużytym technicznie. Utrzymanie w sprawności technicznej takiego zasobu w zgodności z przepisami prawa budowlanego wymagać będzie odpowiednich nakładów gwarantujących przynajmniej jego nie pogarszanie w stosunku do obecnego stanu technicznego. Na podstawie tych danych  wyróżnić można następujące priorytety remontowe:

1)  elewacja i okładziny zewnętrzne – korozja tynków, ubytki, uszkodzone wystroje architektoniczne, kolorystyka;

2)  wymiana instalacji i urządzeń kanalizacyjnych – nieszczelność rur, korozja, niedrożność;

3)  wymiana instalacji ciepłej i zimnej wody;

4)  remonty stropów schodów, tarasów i balkonów;

5)  remont pieców i instalacji;

6)  odtworzenie izolacji przeciwwilgociowych murów z osuszeniem ścian i odgrzybieniem;

7)  remonty pokryć dachowych z wymianą zniszczonych przez drewnojady i grzyb konstrukcji elementów drewnianych z wymianą blacharki;

8)  wymiana stolarki budowlanej.

5.  Na podstawie oceny stopnia zużycia technicznego budynków szacuje się, że:

1)  6 budynków mieszkalnych z 24 lokalami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej 1 126 m2 kwalifikuje się do wyburzenia (budynki o niskim standardzie wyposażenia, przemarzające ściany, ogrzewanie piecowe);

2)  109 budynków mieszkalnych, w których znajduje się 582 lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej 27.155 m2, wymaga remontów  z zachowaniem priorytetów, o których mowa w komentarzu do Tabeli Nr 8;

3)  cały zasób mieszkaniowy położony zarówno w budynkach stanowiących w całości własność Miasta, jak też w budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem Miasta (2 070 lokali mieszkalnych  o powierzchni użytkowej 105 046 m2) wymagać będzie każdego roku działań w zakresie wynikającym z obowiązków właściciela określonym w art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, ze zm.), a w przypadku lokali mieszkalnych w zakresie obowiązków określonych w art. 6a ustawy.

Rozdział 5.

 Szacunkowe nakłady na remonty budynków i lokali tworzących mieszkaniowy zasób miasta według potrzeb remontowych na 31.12.2014 r. oraz plan finansowania remontów budynków

 i lokali na lata 2016 – 2021.

§ 15. 1. Dla ustalenia wielkości nakładów na remonty budynków i lokali tworzących mieszkaniowy zasób miasta wg potrzeb remontowych na 31.12.2014 r. przyjęto następujące założenia:

1)  dla ustalenia wielkości nakładów podstawę stanowi wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłoszony przez Wojewodę dla województwa zachodniopomorskiego, obowiązujący w okresie od 1 kwietnia 2015 r. do 30 września 2015 r.  w kwocie 3 559 zł;

2)  remonty bieżące oraz naprawy i konserwacje eksploatacyjne budynków i lokali (§ 14 ust. 5 pkt 3) obejmujące cały zasób mieszkaniowy o powierzchni użytkowej lokali wynoszącej 105 046 m2 – niezbędne nakłady będą na poziomie nie mniejszym niż 3% kosztu odtworzenia;

3)  na remonty poszczególnych elementów budynków i lokali (§ 14 ust. 5 pkt 2) obejmujące ok. 109 budynków o powierzchni użytkowej lokali wynoszącej ok. 27155 m2 – niezbędne nakłady będą na poziomie 30% kosztu odtworzenia.

2.  Kierując się wytycznymi, o których mowa w ust. 1, szacunkowe nakłady na remonty budynków i lokali wg potrzeb remontowych na 31.12.2014 r. przedstawiono w Tabeli Nr 9.

 Szacunkowe nakłady na remonty budynków i lokali mieszkalnych wg potrzeb

 remontowych na 31.12. 2014 r.

Tabela Nr 9

W obecnym okresie sfinansowanie nakładów w kwocie 40 209 155 zł ograniczone jest wielkością środków, jakie budżet miasta może przeznaczyć na finansowanie gospodarki mieszkaniowej.

3.  Aby sprostać zadaniom w zakresie utrzymania budynków i lokali w stanie nie pogorszonym, przyjęto następujące założenia:

1)  remonty bieżące oraz naprawy i konserwacje eksploatacyjne, które należą do obowiązków właściciela w świetle przepisów art. 6a ustawy oraz art. 61 ustawy Prawo budowlane powinny być w każdym następnym roku nie mniejsze od wydatków poniesionych w poprzednim roku;

2)  nakłady na remonty modernizacyjne w każdym następnym roku nie powinny być mniejsze niż  w roku poprzednim.

4.  Na miarę możliwości budżetu oraz na miarę możliwości pozyskiwania środków zewnętrznych w formie wsparcia finansowego na zasadach określonych w ustawie z 8 grudnia 2006 roku  o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 833 i 1815) będą przeznaczane do remontów następne budynki mieszkalne.

5.  Jeżeli zaistnieją możliwości pozyskania innych środków zewnętrznych na wsparcie finansowe zadań remontowych modernizacyjnych substancji mieszkaniowej np. wynikających z określonych programów krajowych lub unijnych w tym z Regionalnego Programu Województwa Zachodniopomorskiego na lata 2014 – 2020, Program likwidacji niskiej emisji wspierający wzrost efektywności energetycznej i rozwoju rozproszonych odnawialnych energii KAWKA III będą podejmowane odpowiednie działania, które pozwolą realizować kolejne przedsięwzięcia w zakresie renowacji starej zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

6.  Przy założeniach, o których mowa w ust. 3, planowane wydatki na remonty budynków i lokali  w latach 2016 – 2021 będą przedstawiać się jak w Tabeli Nr 10.

 Plan finansowania remontów budynków i lokali tworzących mieszkaniowy

 zasób miastaw latach 2016 – 2021

Tabela Nr 10  (w tys. zł)

 * dopuszcza się przesunięcia środków pomiędzy poszczególnymi rodzajami remontów wg aktualnych potrzeb              Realizacja założeń finansowania potrzeb remontowych w zakresie nie niższym niż wynika to  z Tabeli Nr 10 powinna zapewnić utrzymanie budynków i lokali w stanie nie pogorszonym. Biorąc pod uwagę sukcesywne ubytki zasobu mieszkaniowego przedstawione w Tabeli Nr 6a, to planowane nakłady na remonty bieżące oraz remonty modernizacyjne razem wzięte spełniają przyjęte wyżej założenie. Realizację tego założenia pokazują nakłady w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokali. Według planu na rok 2015 wynoszą one 2,21 zł/m2, w okresie obowiązywania programu docelowo osiągną poziom 2,42 zł/m2, a więc o 9,5% wyższy.

§ 16. 1. Niezależnie od nakładów niezbędnych na utrzymanie własnego zasobu mieszkaniowego Miasto, jako członek wspólnoty mieszkaniowej w budynkach, w których posiada swoje lokale zgodnie  z art. 13 ust.1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej  w wysokości wynikającej z udziałów Miasta w tych nieruchomościach.

2.  Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne dot. części wspólnych;

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)  opłata za odbiór odpadów;

6)  wynagrodzenie zarządcy.

3.  Na pokrycie kosztów zarządu Miasto ma obowiązek uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Miasto ma również obowiązek uczestniczyć w kosztach przedsięwzięć dotyczących remontów części wspólnych, ujętych w rocznych planach gospodarczych uchwalanych przez właścicieli lokali, przy czym należności z tego tytułu mogą być płatne jednorazowo w sposób określony w uchwałach właścicieli, jak też w formie opłat zaliczkowych na fundusz remontowy, z którego będą finansowane.

4.  Prognozowane wydatki na remonty części wspólnych w budynkach mieszkalnych  z udziałem Miasta przedstawiono w Tabeli Nr 11.

 Prognozowany plan wydatków zaliczkowych na remonty we wspólnotach mieszkaniowych

 z udziałem Miasta w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 11. (w tys. zł)

 *  przewidywane wykonanie w roku 2015 **  faktyczne wydatki przypadające Miastu należy skorygować do wielkości określonych  w prawomocnych uchwałach właścicieli lokali

Rozdział 6.

 Założenia w zakresie inwestycji mieszkaniowych

§ 17. 1. W latach 2016 – 2021, Miasto będzie pozyskiwało lokale mieszkalne do zasiedlenia poprzez uczestnictwo w kosztach budowy mieszkań na wynajem w formie partycypacji, które będą przeznaczane na zwiększenie kapitału zakładowego Stargardzkiego TBS, zgodnie z planowanym wynajmem mieszkań, o którym mowa w § 10 ust. 3 – Tabela 2, oraz poprzez wykup partycypacji  w budynkach wzniesionych w latach poprzednich a także realizowało wspólnie ze Stargardzkim TBS inwestycje na zasadach określonych w ustawie z dnia 8 grudnia 2006 roku o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. z  2015 r. poz. 833 i 1815), lub innych programów rządowych wspierających budownictwo lokali mieszkalnych na wynajem.

2.  Według danych z Tabeli 2a, przewiduje się pozyskanie w budynkach nowo wznoszonych przez Stargardzki TBS w 2015 roku 8 mieszkań do wynajmu o powierzchni użytkowej ok. 320 m2 (przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania – 40,00 m2), zaś w latach 2016 – 2021 (łącznie z wykupem partycypacji mieszkań uwolnionych i przekazaniem do dyspozycji Miasta) – 155 mieszkania na wynajem o łącznej powierzchni użytkowej ok. 7 550 m2. Wielkości te mogą ulec zmianie i zależne są od wielkości środków jakie Miasto będzie mogło przeznaczyć na partycypację.

3.  W celu zapewnienia realizacji planowanego wynajmu mieszkań, o którym mowa w ust. 2 będą w miarę potrzeby przekazywane przez Miasto dla Stargardzkiego TBS odpowiedniej wielkości tereny budowlane w formie aportu.

4.  Zgodnie z planowanym wynajmem lokali mieszkalnych, orientacyjne wydatki na partycypację  w kosztach budowy oraz na wykup partycypacji w lokalach uwolnionych w latach 2016 – 2021 przedstawiono w Tabeli Nr 12.

 Plan wydatków na inwestycje mieszkaniowe w Stargardzkim TBS z tytułu udziału Miasta

 w kosztach budowy mieszkań na wynajem w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 12 (w tys. zł)

 * dopuszcza się przesunięcia środków pomiędzy poszczególnymi rodzajami inwestycji wg aktualnych potrzeb

Rozdział 7.

 Sprzedaż lokali w kolejnych latach

§ 18. 1. Sprzedaż lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta w trybie bezprzetargowym, będzie kontynuowana zgodnie z uchwałami Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim podjętymi na podstawie przepisów określonych w ustawach:

1)  z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2015 r.  poz. 1892);

2)  z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774  i 1777),   z zastrzeżeniem ust. 2.

2.  Priorytet nadaje się sprzedażom lokali mieszkalnych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w szczególności w budynkach małych wspólnot, aż do całkowitego zbycia udziałów Miasta w tych nieruchomościach.

3.  Lokale mieszkalne położone w budynkach stanowiących w całości własność Miasta  z wyjątkiem budynków niezbywalnych, o których mowa w § 5 ust. 2 będą przeznaczane do sprzedaży bezprzetargowej na wniosek wszystkich najemców.

4.  Najemcy, któremu wcześniej zaoferowano nabycie lokalu mieszkalnego położonego w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu, Miasto może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia i jednocześnie zaoferować wynajęcie innego lokalu spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

§ 19. 1. W przypadku uwolnienia lokalu, wynajmujący będzie zobowiązany w pierwszej kolejności do analizy zasadności przeznaczenia tego lokalu do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego.

2.  Lokale mieszkalne nabyte przez Miasto w drodze darowizny lub spadku albo przekazane nieodpłatnie na własność Miastu na zasadzie odrębnych przepisów, mogą być sprzedawane w drodze przetargu nieograniczonego.

§ 20. 1. Wykazy budynków i lokali mieszkalnych wytypowanych do zbycia w trybie bezprzetargowym ogłasza Prezydent Miasta zarządzeniem.

2.  Ogłoszenie Prezydenta Miasta stanowi podstawę do wszczęcia procedury wymaganej dla zbycia lokali, określonej w ustawie, o której mowa w § 18 ust. 1 pkt 2 oraz w uchwale Rady Miejskiej  w Stargardzie Szczecińskim.

3.  Prognoza wielkości sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom w trybie bezprzetargowym  w latach 2016 – 2021 przedstawia Tabela Nr 13.             

 Prognoza sprzedaży lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym

 w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 13

 Przeprowadzona będzie analiza obowiązujących zasad sprzedaży mieszkań pod kątem wprowadzenia zmian dążących do zrównoważenia wpływów ze sprzedaży mieszkań z wydatkami na utrzymanie i remonty zasobu komunalnego. Dopuszcza się korektę planu sprzedaży lokali mieszkań stosownie do zainteresowania zakupem lokali albo podyktowaną ważnym interesem Miasta.

4.  W 2014 roku sprzedano za gotówkę 57 lokali za – 622 528,91zł. Orientacyjny przychód ze sprzedaży za gotówkę jednego lokalu mieszkalnego w trybie bezprzetargowym wraz z gruntem przynależnym ustalono w oparciu o średnią cenę za lokal, tj. 10.922 zł.              Zgodnie z przedstawioną wyżej wielkością przychodu za lokal, orientacyjne wpływy z planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym (z bonifikatą) w latach 2016 – 2021 przy założeniu, że będzie to sprzedaż za gotówkę przedstawiono w Tabeli Nr 14.

 Orientacyjne wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym

 (z bonifikatą) w latach 2016 – 2021

Tabela Nr 14 (w tys. zł)

 Wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych przeznacza się w całości na finansowanie gospodarki mieszkaniowej.

Rozdział 8.

 Zasady rozliczania kaucji mieszkaniowych

§ 21. 1. Kaucja mieszkaniowa wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 roku podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia nabycia lokalu na własność:

1)  w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą, w kwocie odpowiadającej pięciokrotnej wartości miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu nabycia lokalu na własność, lecz nie więcej niż 800 zł;

2)  w przypadku nabycia lokalu bez bonifikaty, w kwocie odpowiadającej ośmiokrotnej wartości czynszu obowiązującego w dniu nabycia lokalu na własność, lecz nie więcej niż 1 200 zł.

2.  Kaucja mieszkaniowa wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 roku podlega zwrotowi w obowiązującym terminie w przypadku opróżnienia lokalu w wyniku rozwiązania umowy najmu, dokonania zamiany lub wykonania zasądzonej eksmisji, w kwocie odpowiadającej dziesięciokrotnej wartości miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu opróżnienia lokalu  w przypadku lokalu zaliczonego do I kategorii wartości użytkowej oraz ośmiokrotnej wartości tego czynszu dla lokali mieszkalnych zaliczanych do II i pozostałych kategorii wartości użytkowej.

3.  Kaucja wpłacona przez najemcę po 12 listopada 1994 roku lecz do dnia wejścia w życie ustawy, tj. do 10 lipca 2001 roku, podlega zwrotowi w obowiązującym terminie, w kwocie zwaloryzowanej zgodnie z art. 36 ust. 2 tej ustawy.

4.  Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy podlega zwrotowi  w obowiązującym terminie, w kwocie zwaloryzowanej w sposób określony w art. 6 ust. 3 tej ustawy.

5.  W przypadku zwrotu kaucji mieszkaniowej, kwota waloryzacji kaucji będzie pokryta z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku. Po wyczerpaniu środków z tych odsetek kwota waloryzacji będzie zrefundowana przez Miasto.

6.  Prognozowane wydatki na waloryzację kaucji mieszkaniowych w latach 2016 – 2021 przedstawia Tabela Nr 15.

 Wydatki na pokrycie kosztów waloryzacji kaucji mieszkaniowych w latach

 2016 – 2021

Tabela Nr 15. (w tys. zł)

 * korekta wielkości wydatków powinna wynikać ze specyfikacji wypłat

7.  Kaucje mieszkaniowe gromadzi się na odrębnym rachunku bankowym, który prowadzi wynajmujący.

8.  Szczegółowe zasady rozliczeń kaucji mieszkaniowych i kosztów waloryzacji określa Prezydent Miasta zarządzeniem.

Rozdział 9.

 Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu.

§ 22. 1. Zakłada się, że stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali będą tak kształtowane, aby wpływy z opłat w miarę możliwości pokrywały koszty zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta. Biorąc pod uwagę kierunek zmierzający do określenia mieszkaniowego zasobu miasta w oparciu o zasób niezbywalny, obejmujący lokale socjalne  i lokale docelowe o niskich kategoriach wartości użytkowej, wpływy z czynszów nie pokryją kosztów remontów lokali wchodzących w skład tego zasobu. Będą one wymagały dopłat z budżetu miasta, podobnie jak inwestycje związane  z pozyskiwaniem lokali i pomieszczeń tymczasowych do realizacji zadań własnych Miasta.

2.  Zakłada się, że czynsz podstawowy (bez czynników wym. w Tab. Nr 16) ustalany dla lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta, może w okresie obowiązywania Programu wzrastać dwukrotnie przy czym każda podwyżka nie może przekroczyć 5%.

3.  Czynsze podnajmu w lokalach wynajętych od innych właścicieli ustalane będą według zasad,  o których mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem, że czynsz pobierany będzie w wysokości nie większej niż Miasto opłaca właścicielowi.

4.  Stawki czynszu miesięcznego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu od 1 lipca 2011 roku wynoszą:

1)  w lokalach kategorii E- 10,59 zł;

2)  w lokalach kategorii I-   7,81 zł;

3)  w lokalach kategorii II-   7,61 zł;

4)  w lokalach kategorii III-   6,36 zł;

5)  w lokalach kategorii IV-   2,95 zł;

6)  w lokalach socjalnych-   1,18 zł,

7)  w pomieszczeniu tymczasowym  -   1,18 zł.

5.  Podstawowe stawki czynszu mogą ulec obniżeniu lub podwyższeniu w zależności od położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w rządzenia techniczne  i instalacje, ogólnego stanu technicznego budynku i lokalu (art.7 ust. 1 ustawy).

6.  Stawka czynszu w lokalach socjalnych i pomieszczeniach tymczasowych nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu w zasobach miasta.

§ 23. 1. Czynniki obniżające lub podwyższające stawki czynszów zawiera Tabela Nr 16.

 Wykaz czynników obniżających lub podwyższających stawki czynszu w lokalach tworzących mieszkaniowy zasób miasta oraz w lokalach podnajmowanych od innych właścicieli

Tabela Nr 16

 * dotyczy aktualnie obowiązujących umów najmu. Czynnika nie stosuje się przy zawieraniu umów najmu po wejściu w życie uchwały

2.  W lokalach o niższym standardzie wartości użytkowej od standardu podstawowego, o którym mowa w § 12 ust. 1, podstawowe stawki czynszu w poszczególnych kategoriach wartości użytkowej obniża się  o czynniki, o których mowa w Tabeli Nr 16, nie więcej jednak niż:

1)  dla lokali zaliczanych do kategorii E- o 1 czynnik;

2)  dla lokali zaliczanych do I kategorii wartości użytkowej- o 2 czynniki;

3)  dla lokali zaliczanych do II kategorii wartości użytkowej- o 3 czynniki;

4)  dla lokali zaliczanych do III kategorii wartości użytkowej- o 4 czynniki;

5)  dla lokali zaliczanych do IV kategorii wartości użytkowej- o 2 czynniki.

3.  Zakwalifikowanie lokalu do odpowiedniej kategorii wartości użytkowej z uwzględnieniem czynników obniżających lub podwyższających ją z zastrzeżeniem ust. 4 dokonuje wynajmujący lub dyrektorzy (kierownicy) jednostek organizacyjnych Miasta. Dokonane ustalenia powinny być zapisane  w protokole zdawczo-odbiorczym lokalu podpisanym przez zdającego i przyjmującego.

4.  Czynniki podwyższające wartość użytkową lokalu mające wpływ na wysokość stawki czynszu nie mają zastosowania do lokali podnajmowanych przez Miasto od innych właścicieli.

5.  Jeżeli najemca za zgodą wynajmującego dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na podwyższenie standardu wartości użytkowej lokalu (np. przebudowa lokalu, podłączenie do miejskiej sieci c.o. lub c.w.), to zmiana kwalifikacji wartości użytkowej lokalu i naliczenie nowego czynszu może nastąpić tylko wówczas, gdy wynajmujący zwrócił najemcy koszt ulepszenia.

6.  Jeżeli w czasie trwania najmu wynajmujący lub wspólnota mieszkaniowa dokona ulepszeń mających wpływ na podwyższenie standardu wartości użytkowej lokalu, wynajmujący dokona zmiany kwalifikacji kategorii wartości użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników obniżających lub podwyższających ją i naliczy nowy czynsz.

7.  Każda zmiana kwalifikacji wartości użytkowej lokalu wymaga dokonania odpowiedniego zapisu w protokole zdawczo-odbiorczym lokalu podpisanym przez obie strony.

§ 24. 1. Czynsze najmu i podnajmu obowiązywać będą co najmniej 6 miesięcy.

2.  Czynsz najmu i podnajmu płatny jest miesięcznie z góry w terminie określonym w umowie.

3.  Stawki czynszu najmu i podnajmu oraz czasookres ich obowiązywania ustala Prezydent Miasta zarządzeniem.

4.  Stawki czynszu ustalone Zarządzeniem Prezydenta Miasta będą obowiązywać również  w lokalach mieszkalnych położonych w budynkach jednostek organizacyjnych Miasta.

§ 25. 1. Na wniosek najemców lub podnajemców o niskich dochodach wynajmujący może zastosować określone obniżki czynszu.

2.  Obniżki czynszu będą udzielane najemcom lub podnajemcom lokali mieszkalnych, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza:

1)  w gospodarstwie jednoosobowym - 205% najniższej emerytury;

2)  w gospodarstwie wieloosobowym - 155% najniższej emerytury.

3.  Najemcom lub podnajemcom lokali mieszkalnych o powierzchniach użytkowych większych niż powierzchnia normatywna w rozumieniu przepisów o dodatkach mieszkaniowych, obniżki czynszu stosuje się do powierzchni normatywnej.

4.  Podnajemcom lokali wspomaganych, realizowanych w ramach programu „Potrzebny Dom”,  a także niepełnosprawnym ruchowo najemcom lub podnajemcom zamieszkującym w lokalach  o powierzchni użytkowej większej niż powierzchnia normatywna, obniżkę stosuje się do powierzchni normatywnej zwiększonej:

1)  o 15 m2 na każdą zamieszkałą w lokalu osobę, jeżeli jest ona objęta programem „Nie Sami” i „Bez Barier” i spełnia warunki określone w regulaminie, albo jest osobą niepełnosprawną poruszającą się na wózku lub niepełnosprawną, której niepełnosprawność wymaga zamieszkiwania w oddzielnym pokoju na podstawie stosownego orzeczenia, zaświadczenia lekarskiego lub opinii biegłego;

2)  nie więcej niż o 5 m2 na każdą zamieszkałą w lokalu osobę, jeżeli w budynku znajdują się pomieszczenia wspólnego użytku (świetlica, sala ćwiczeń), za które najemcy lub podnajemcy obowiązani są wnosić czynsz.

§ 26. 1. W zależności od wielkości dochodu, skala obniżek czynszu określona została w Tabeli Nr 17.

 Wysokość obniżek czynszu, które mogą być udzielane najemcom i podnajemcom lokali

 mieszkalnych, w zależności od dochodu gospodarstwa domowego

Tabela Nr 17